בשבועות האחרונים הולכת ומתגבשת הצעת חוק ממשלתית לפיקוח על שכר הדירה. צוותים מקצועיים ממשרדי האוצר והמשפטים השלימו באחרונה את הכנת טיוטת תזכיר החוק והיא ממתינה כעת לאישורם של שרי האוצר והמשפטים.
בלב הטיוטה שגובשה עומדת ההצעה לחייב בעלי דירות בישראל להחתים דיירים על חוזים ל-3 שנים, שבהן שכר הדירה יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן. בתקופה זו, לא ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה מעבר לעליית המדד.
מכון כת"ר התבקש לחוות דעתו בנוגע להצעת החוק.
באופן בסיסי מתייחסות ההלכה לעולם של שוק חופשי, ואינה מטילה פיקוח עקבי ורצוף על רמת המחירים בשוק. עם זאת, קובעת ההלכה כי על השלטון לעמוד על המשמר ולמנוע עליות קיצוניות ביוקר המחיה במוצרים אשר מוגדרים כמוצרי יסוד. דבר זה נעשה בראש ובראשונה באמצעות צעדים שנועדו להגדלת ההיצע והתחרות, ולכן אוסרת ההלכה אגירת מוצרי יסוד, הוצאתם לחו"ל ויצירת קרטלים. כמו"כ אוסרת ההלכה ריבוי מתווכים במוצרי יסוד, וכן מגבילה את מתח הרווחים במוצרים אלו – מתוך מטרה למנוע התייקרות בלתי סבירה[1].
דיור מינימאלי (דירות קטנות[2] המצויות באזורים שאינם אזורי ביקוש) הינו מוצר יסוד ועל כן מחוייבת המדינה להבטיח מניעת התייקרות בלתי סבירה של דיור זה. הדרך הראויה היעילה ביותר למניעת התייקרות בלתי סבירה הינה באמצעות הגדלת ההיצע. בענין זה יש לממשלה תפקיד מכריע, שהרי כ-93% מהמקרקעין במדינת ישראל מצויים בידי המדינה.
כהשלמה (ולא כתחליף) להגדלת ההיצע, ובאם הדבר נדרש, יש מקום להטלת פיקוח על מחירי השכירות של דיור מינימאלי תוך הבטחת הכדאיות הכלכלית של השכרת הדירות הללו.
הצעת החוק להסדרת תקופת השכירות ולהגבלת העלאת דמי השכירות של דירות למגורים עומדת בסתירה לאמור לעיל, וזאת מכמה סיבות:
א. ההצעה אינה מבחינה בין דיור מינימאלי המהווה מוצר יסוד לבין דיור יקר יותר שאין להחשיבו במוצר יסוד ועל כן אין להטיל כל הגבלה על דמי השכירות שלו.
ב. ההצעה מתמקדת בפיקוח על המחירים ולא בהגדלת ההיצע. יתירה מזאת, היא עלולה להביא להקטנת ההיצע כתוצאה מירידת הכדאיות של ההשכרה.[3]
ג. ההגבלה המוטלת על העלאת דמי השכירות עלולה להביא לכך שהמשכירים יקבעו מראש דמי שכירות גבוהים, וכן יקבעו מראש העלאה של דמי השכירות בשיעור המקסימלי המותר על פי החוק, וזאת מחשש שאם לא יעשו כן, לא יוכלו לפצות עצמם בהמשך על הירידה הריאלית בדמי השכירות שהם מקבלים. באופן זה תביא הצעת החוק דווקא לעליה בדמי השכירות.[4]
ד. האיסור שמטילה הצעת החוק על השכרת דירות לתקופה קצרה מהווה פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות. בנוסף אינו בר אכיפה משום שהמשכירים יאלצו את השוכרים לחתום על כך שהשכירות לתקופה קצרה נעשתה על פי בקשתם.
יש להזכיר כי בשנת תשי"ד (1954) חוקק בארץ חוק הגנת הדייר אשר הגביל באופן משמעותי את האפשרות להעלות את דמי השכירות. הדעה הרווחת בין פוסקי ההלכה הייתה כי מדובר בחוק אשר יש לו תוקף הלכתי מחייב משום שהוא נדרש "לטובת בני העיר מחוסרי דירות, ובפרט בזמן העלייה המוגברת דרוב ככל מחוסרי דירות, ואם לא יתקנו תקנה כזו, לטובת היישוב אז רבים היו צריכים לישאר ברחוב מחוסר הדירות".[5]
יש שהוסיפו שהחוק מחייב גם לשיטת הסוברות שרק בחוקים הנוגעים למלכות יש תוקף של דינא דמלכותא, משום שהחוק נועד לשמור על הממשלה מפני מצב בו דיירים רבים, שאין ביכולתם לשלם את דמי השכירות יפלו עליה למעמסה[6].
עם זאת יש מי שכתב שאין לחוק תוקף משום שהוא נובע מהשקפות עולם קומוניסטיות וסוציאליסטיות שנועדו ללחוץ את העשירים ולקחת ממונם, וזהו נגד דעת התורה[7].
חוק הגנת הדייר נחקק במקורו באירופה לאחר מלחמת העולם השניה, שהיתה שעת מלחמה והיה לחץ ודוחק גדול, וכדי שלא יהיו בני אדם מושלכים בחוצות תיקנו תקנה לזכות השוכרים.
גם לאחר מכן חשוב היה להמשיך ולשמור על הוראות החוק בכדי למנוע מצב בו יוצאו שוכרים רבים ממקומות מגוריהם בלא שיימצא להם פתרון דיור מתאים.
אין ספק שהמצב כיום שונה לחלוטין, ועל כן אין לקבל את הצעת החוק, ואם תתקבל ויחוקק החוק - לא יהיה לו תוקף על פי ההלכה.
[1] תלמוד בבלי מסכת בבא בתרא דף פט עמוד א. רמב"ם הלכות מכירה פרק יד הלכות א – ח.
[2] ניתן להגדיר זאת בעזרת "תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה)" תשנ"ג. שם מוגדרת דירה בסיסית, לעניין הזכות של נזקק לקבל הנחה בארנונה, כדירה עד 70 מ"ר (3 חד') בה מתגוררות עד ארבע נפשות. במידה ומתגוררות בבית יותר נפשות תוגדר הדירה כבסיסית אם גודלה אינו עולה על 90 מ"ר (4 חד').
[3] במסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מתאריך א אדר ב תשע"ד ((3/3/14) קובע כי "התוצאות של רגולציה נוקשה יכולה להיות צמצום הדרגתי של מלאי הדירות להשכרה בשוק הפרטי ולהוביל ליצירת סטנדרט נמוך של איכות הדירות ושל תחזוקתן".
[4] במסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שם הובא מחקר של ה- OECD בו נאמר כי אין הוכחה מוצקה לכך שמחירי השכירות הם נמוכים יותר במדינות בהן מונהג פיקוח קפדני יותר על השכירות. עוד נכתב שם: "ייתכן שהרגולציה על מחירי השכירות תביא לחלוקה מחדש של ההכנסות בקרב קבוצות שוכרים שונות. כך למשל, במדינות בהן מחירי השכירות מפוקחים, בעלי הדירות נוטים להעלות את השכ"ד עבור שוכרים חדשים על מנת לפצות את עצמם על ההפסד שנגרם להם מאי יכולתם לייקר את השכ"ד בתקופה בה דירתם היתה מושכרת, בשל מנגנון הפיקוח. מכאן, שהרגולציה יכולה להפלות בין משקי בית המחליפים דירות לרוב, לבין אלה הנשארים תקופות ארוכות באותה דירה ובשל כך נהנים מהיתרונות של הרגולציה."
[5] שו"ת ישכיל עבדי חלק ו חושן משפט סימן ח
[6] שו"ת עשה לך רב חלק ב סימן סח
[7] שו"ת חבצלת השרון, חו"מ, סימן ח